《三湘都市報》：小區“管家”紛紛叫窮，七成虧損？

《三湘都市報》7月4日A11版      記者：曾力力   王文

小區“管家”紛紛叫窮，七成虧損？

物業服務怎么樣是老百姓安居樂業的重要問題。一方面業主們對物業服務諸多抱怨，一方面物業公司叫苦不迭：收費太低、利潤微薄，何來動力搞好服務?是先漲價再提質還是先提質再漲價?漲價，漲多少?怎么漲?業主、物業公司整日為這些問題“斗法”。難道就沒有好辦法來破解?

物業公司與業主似乎就是矛與盾的關系。業主總是吐槽物業費太貴，又沒看到物業公司有什么作為，而物業公司也有難言之隱。7月2日，長沙市物業管理協會秘書長劉裕純透露，根據近期調查，長沙七成物業處于虧損狀態，由于物業費漲價機制不健全，有的小區物業費十年未漲。

【現狀】

業主和物業“互不買賬”

1994年，長沙成立第一家物業服務企業，截至目前，長沙市住宅小區物業覆蓋率達70%。

劉裕純表示，截至2013年底，長沙市共有物業服務企業1047家(其中一級資質企業30家，二級資質82家，三級資質935家);管理各類物業項目2900余個，從業人員10萬多人。

據長沙市物業管理協會2011年以來對新建商品房前期物業管理招投標中標價格的統計，長沙市新建高層住宅的物業服務收費標準在1.8元至2.4元/平方米·月的區間浮動。老舊小區電梯房的物業服務收費標準在1.2元至1.6元/平方米·月的區間浮動、非電梯房的物業服務收費標準在0.5元至0.8元/平方米·月的區間浮動。

“大部分小區物業服務收費標準多年未調整，甚至部分小區十多年未調整，”劉裕純說，物價部門雖然出臺了相關調價辦法，規定物業費可2年一調，但因調價機制不健全，調價基本無法成形?！白钪匾囊稽c是，物業費調整必須通過全體業主同意，這在操作層面很難做到。許多小區沒成立業委會，連實施主體都沒有?！?/span>

服務多方面存問題

去年底，長沙市政府研究室對全市6區3縣(市)住宅小區發放業主調查問卷500份、對物業服務企業發放調查問卷90份。調查結果顯示，長沙市物業服務存在多個突出問題。

業主公共利益和公共安全隱患嚴重。停車難、物業維修資金使用難、亂搭臨建問題嚴重;小區電梯安全維護、管道爆裂、屋頂漏水等問題得不到及時處理和修復。

物業服務企業普遍運行艱難影響行業持續發展?！拔飿I虧損”的后果就是導致了服務質量的下降。長沙市政府研究室調研發現，物業企業往往采用減少工作人員、降低服務質量和挪用共有部位收益等辦法來維持運營，如保安人員由10人減少到5人、保潔從一天兩次改為一天一次等。而這些又引發業主對物業服務企業不滿，形成惡性循環。

另有數據顯示， 2010年起至2013年底，長沙市城市物業相關矛盾糾紛從1586起增加到2679起，有的街道、社區50%左右的矛盾糾紛及問題與住宅小區物業管理服務密切相關。

業主委員會成立難且未充分發揮作用。業主委員會的相對缺失和作用發揮的相對滯后，對物業服務行業的健康持續發展形成制約;物業承接查驗和退出機制不夠完善;老舊小區和保障房物業管理較為滯后。

【觀點交鋒】

業主:先提質再漲價

“一方面，業主埋怨物業服務質量差，不愿意多出錢;一方面，物業反駁費用太少，無法投入人力物力改善服務。到底是先提質，還是先加錢?雙方為此爭執不下?！眲⒃＜冋f，主要是業主和物業公司之間信任度不高。

正如劉裕純所言，對于“物業虧損”的說法，市民表現出來的是不信任。本報在華聲在線長沙網發起了話題討論，大多網友認為“物業應該先提質，再談漲價”。網友鴨梨珂珂說：“物業品質不提升，為什么還要提價?”“水費3.4元/噸，物業費1.7元/平方米·月，憑什么漲價?”網友妙妙桑說。

“物業公司財務不透明，很多賬目沒有公布，不能你說虧本就虧本吧?！痹缆磪^好家園小區居民譚先生說，他們小區物業曾經也提出過漲價，但后來沒有成功?！按蠖鄶禈I主都是講理的，只要你真正為業主做了事，真維持不下去，業主還是會同意漲價的?！?/span>

物業:立法規范物業服務

那么，怎么才能做到讓物業和業主雙方都滿意呢?

劉裕純說，規范物業服務要做到4點。首先，加快立法步伐。完善物業管理法律法規體系，法規不健全、法制環境較差已成為制約我國物業管理行業健康發展的瓶頸。

其次，推進房地產開發與物業管理分業經營，鼓勵物業管理企業向專業化方向發展。

再次，加強管理與監督，建立物業管理市場準入制度。扶植一批質量高、實力強、信譽好的物業管理品牌企業，并及時清理整頓管理水平低、服務不規范、社會形象差的企業。最后，努力培養專業化人才，提高從業人員素質，從而提升物業服務水平。

長沙市政府研究室在調研報告中也提出了一些具體建議。比如，科學規劃和合理利用小區周邊道路停車資源，明確新建小區停車位配置一律不得低于1∶1，有效緩解小區車輛停車難問題;盡快實現水、電網改造，專變改公變，優化物業管理發展環境。

長沙市政府研究室還建議，實施基本服務+特殊服務(專家認證)的分等收費管理辦法，推行“菜單式服務、等級化收費”的物業服務費分級定價機制。在此基礎上，積極推行酬金制收費方式，全面形成以市場調節為杠桿的 “以質論價、質價相符”的收費價格機制。

案例

32人公司每月盈利最多4000元

44歲的曾慶龍，皮膚黝黑，每天穿梭于4個小區?？瓷先ハ褶r民工的他，實際上是物業公司的總經理。曾慶龍所在的澤華物業公司管理長沙市雨花區井圭路沿線4個小區。

景灣小區是澤華物業公司服務的最大小區，有1243戶居民。該小區已建成12年，前后換了三任物業公司。2011年8月，澤華物業成為了該小區第三任物業公司。

為什么頻繁換物業公司?曾慶龍認為主因是0.5元/平方米·月的物業費太低，無利可圖。澤華物業接手一年半后，小區物業費上漲到了0.6元/平方米·月，但“依然只能維持運轉?！?/span>

曾慶龍給三湘華聲全媒體記者算了一筆賬：物業費繳費率在8到9成，每月收入大約為6萬元。停車服務費每月收入約7000元。物業公司員工有32人，每月純工資開支5.3萬元。每天需提供員工中晚餐，還有各種小維修費用?！俺ニ虚_支，每月利潤2000元-4000元?！?/span>

澤華物業管理的其他3個小區運營情況也大體相同。新點苑小區有200多戶，物業費分兩種：樓梯房0.6元/平方米、電梯房1.2元/平方米，每月物業利潤3000元-4000元。景芳苑小區有188戶，物業費0.6元/平方米，物業利潤每月約2000元-3000元。綠蔭家園小區，物業利潤每月約2600元。

“管理了4個小區，每個月利潤加起來卻只有1萬元左右?！痹鴳c龍苦笑著說，“就當我自己也在打工，只有這樣，公司才能長久發展下去?！?/span>

七成物業虧損

導致服務質量下滑

曾慶龍說自己所在的物業公司能維持運轉，已經是相當不錯了。據長沙市物業管理協會摸底調查顯示，長沙僅10%的物業服務企業略有盈利狀態，60%處于虧損狀態，20%處于持平狀態，還有10%處于嚴重虧損狀態。

而去年底，長沙市政府研究室的調研報告《長沙城市住宅小區物業服務狀況調查與對策研究》也顯示，19%的物業企業表示連年虧損;40%左右的物業企業表示企業效益低下;26%的物業企業認為企業發展后勁不足。

網友觀點

為了更多地了解市民對此的看法，本報在華聲在線長沙網發起了主題討論，眾多網友發表了自己的觀點。摘錄如下：

允許欠賬：虧了，物業不干，多了，住戶不干。雙方是戰斗中達到平衡。從別人口袋里掏錢，本是世界上最難的事情之一，服務跟不上，光喊漲價是沒有人買賬的。

江南水鄉1：物業也難，業主也難。

迷底：矛盾最多的一個群體。

花競開：物業服務又不咋滴，東西被盜了，物業說：你一個月就交一百多塊錢還想幫你看家啊?

賺錢去旅游：我們小區是兩極分化，一部分人按時繳費，一部分人是幾年都沒交了。

大瓶可口可樂：長沙有政府指導價的嗎?感覺差不多的小區都是差不多的價格。